ภาษีเงินได้

ภาษีเงินได้นั้นต้องเสียโดยวิธีหักภาษี ณ ที่จ่ายในขณะที่มีการจดทะเบียนการโอนที่สำนักงานที่ดิน ที่อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายนั้นตั้งอยู่ ทั้งนี้ไม่ว่าผู้ขายจะเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีเงินได้ บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ข้อแตกต่างคงอยู่ที่วิธีคำนวณและอัตราภาษีที่จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเท่านั้น อย่างไรก็ตามการคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายยังแยกออกเป็น 2 กรณีขึ้นอยู่กับว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้นผู้ขายได้มาอย่างไร

1. ถ้าได้มาจากการได้รับมรดกหรือมีผู้อื่นยกให้โดยเสน่หา การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายมีวิธีคิดดังนี้ (ประมวลรัษฎากร มาตรา50 (5) (ก))
 

2. ถ้าได้มาโดยทางอื่น เช่น ซื้อมาเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัยหรือซื้อมาเพื่อขายต่อหากำไร การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย มีวิธีคิดดังนี้(ประมวลรัษฎากร มาตรา 50 (5) (ข), พระราชกฤษฎีกา ออกตามความในประมวลรัษฎากตว่าด้วยการกำหนดค่าใช้จ่ายที่ยอมให้หักจากเงินได้ พึงประเมินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529 มาตรา 4 )
 

คำว่า "จำนวนปีที่ถือครอง" หมายถึง จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง ในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกิน 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี (ประมวลรัษฎากร มาตรา 48 (4) วรรค 4 ฉะนั้น ในปีแรกและปีสุดท้ายที่ถือครองแม้จะถือครองไม่ครบปีก็ต้องนับเป็น 1 ปี

ราคาประเมินที่จะนำมาใช้ในการคำนวณต้องใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน ( ประมวลรัษฎากร มาตรา 49 ทวิ) ไม่ว่าราคาที่ตกลงซื้อขายกันจะต่ำหรือสูงกว่าราคาประเมินก็ตาม ราคาตามตัวอย่างเป็นราคาที่ตรงกับราคาประเมินของกรมที่ดินจึงใช้เป็นราคา ในการคำนวนได้ แต่ถ้าราคาดังกล่าวเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดินก็ต้องใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน ในทางตรงกันข้ามถ้าราคาดังกล่าวเป็นราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน ของกรมที่ดิน ก็ให้ใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน

นิติบุคคล

กรณีผู้ขายเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลนั้น ผู้ซื้อต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 (ประมวลรัษฎากร มาตรา 69 ตรี) ปัญหามีว่าอัตราร้อยละ 1 นี้ต้องคิดจากราคาที่ผู้ซื้อกับผู้ขาย ตกลงซื้อขายกันตามความเป็นจริงหรือคิดจากราคาประเมินของกรมที่ดิน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะต่อเมื่อเป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรซึ่งได้แก่กรณีต่อไปนี้

• การขายที่ดินที่ทำการจัดสรรไม่ว่าจะขายพร้อมบ้านหรืออาคารต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีส่วนท้องถิ่นในอัตราร้อยละ 3.3 ของรายรับ โดยผู้ทำการจัดสรรไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลต้องยื่นคำขอจะทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะภายใน 30 วัน
   
• การขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น ปกติต้องใช้ราคาที่ตกลงซื้อขายกันเป็นฐานในการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ถ้าราคาดังกล่าวต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ก็ต้องใช้ราคาประเมินนั้นเป็นฐานในการเสียภาษี แต่ถ้าราที่ซื้อขายสูงกว่า ก็ใช้ราคาที่ซื้อขายเป็นฐาน

อากรแสตมป์

การเสียค่าอากรแสตมป์นั้นเท่ากับร้อยละ 0.50 ของจำนวนเงินที่ได้รับ

• หากราคาที่ตกลงซื้อขายกันสูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ก็ให้ใช้ราคาที่สูงกว่า เป็นฐานในการเสียอากรแสตมป์ แต่ถ้าราคาที่ตกลงซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินก็ให้ใช้ ราคาประเมินเป็นฐานในการเสีย
   
• กรณีที่ผู้ขายต้องเสียภาษีเฉพาะ ผู้ขายย่อมได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

ค่าธรรมเนียมการโอน

การจดทะเบียนโอนขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินของกรมที่ดิน หากราคาที่ตกลงซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ก็คงใช้ราคาประเมินเป็นฐานในการเสียค่าธรรมเนียม และถ้าต่ำกว่าก็ใช้ราคาประเมินเช่นเดียวกัน ค่าธรรมเนียมการโอนอาจตกลงว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้จ่ายหรืออาจจะร่วมกันจ่ายเท่าๆกันก็ได้

(ปัจจุบันกรมที่ดินได้ประกาศลดค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2542 เหลือเพียงร้อยละ 0.01 โดยเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวและอาคารพาณิชย์เท่านั้น(โดยจะต้องโอนกันภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2544 นี้เท่านั้น ซึ่งเมื่อเริ่มปี 2545 จะเริ่มใช้อัตราเดิมคือ 2 % ) หากเป็นอาคารชุดก็ต้องเป็นอาคารชุดซึ่งจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

สรุป

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องเสียภาษีหลายประเภทด้วยกัน ก่อนทำการซื้อ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรศึกษาและคำนวณภาษีที่จะต้องเสียให้ถูกต้องอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะควรจะเสียให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดไว้ เพื่อที่จะได้ไม่ถูกเก็บภาษีย้อนหลัง